La banca vuelve a dar hipotecas por más del 100% del valor en sus pisos
Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes, principalmente compañías inmobiliarias. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación.
Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Es decir, que no es necesario contar con ahorros para poder adquirir un piso.
Hasta ahora sólo el Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%.
Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
Ventajas por provisiones
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60 o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes.
Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba con alegría préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos.
Hasta el año 2008, el sector español ofrecían no sólo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía a los clientes para financiar obras, muebles, etc.
En la actualidad, bancos y cajas no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia de cada persona pueden conceder otro crédito, denominado personal o de consumo, que está vinculado a una cuenta.
Los esfuerzos de la banca, tanto sana como en dificultades, son cada vez mayores para reducir el stock inmobiliario. En la recta final de año el sector quiere aprovechar las ventajas fiscales. Hasta el 31 de diciembre el comprador de un piso contará con la deducción fiscal correspondiente y a partir de entonces el IVA por adquisición se eleva del 4 al 10$.
Además de las ofertas especiales en precio -algunas entidades ofrecen viviendas desde 20.000 euros-, los tipos de interés que lleva aparejada la financiación es mucho más atractiva para sus pisos que para viviendas de terceros. En este último caso, el grifo permanece prácticamente cerrado y las exigencias son muy difíciles de cumplir, como disponer al menos de un 35% del valor de la vivienda.
Para su stock, las tasas de interés pueden representar la mitad que para el resto de hipotecas. Los diferenciales sobre el euribor pueden bajar hasta el 0,9%, como en el caso de Bankia. Además, las comisiones de apertura o amortización desaparecen e, incluso, el número de productos vinculados disminuye sustancialmente (seguros de vida, gastos con tarjeta, etc), al igual que unos plazos de vencimientos más amplios, que llegan a los 40 años.
Mercado deprimido
A pesar de las mejores condiciones, el volumen de viviendas en manos de la banca no para de crecer por el aumento de la morosidad. Aunque las ventas en los últimos meses están aumentando, es mayor la entrega a cambio de una deuda y las ejecuciones. Así, en el primer semestre del año el volumen de inmuebles en manos de las entidades ascendía a más de 85.000 millones, un 15% más que a cierre del ejercicio pasado. Del total, dos tercios son viviendas de promotores y particulares, mientras que el resto es suelo.
Las dificultades económicas y las previsiones de mayores bajadas en los precios está retrasando el despegue del sector inmobiliario. Los ciudadanos esperan a tener mejores condiciones para invertir en un piso. Según las estadísticas oficiales del INE, el volumen de hipotecas descendió en septiembre un 14% interanual. En concreto, se registraron 22.000 créditos para la adquisición de una vivienda.
El sector confía en que el inicio de las operaciones del banco malo reactive el mercado, ya que la competencia con las entidades sanas se acrecentará por el interés de esta institución de deshacerse cuanto antes de los activos tóxicos.
El importe medio de las hipotecas también está en caída libre y apenas la media de la financiación supera los 102.000 euros, frente a los 150.000 euros del boom.
E.T. Gafapasta (@etgafapasta) 
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